房地產作為水泥消費三駕馬車之一，早已超過了傳統意義上的三分之一比例，并逐漸成為不少地方的水泥市場消費主力?？梢?，房地產的走勢將直接關系水泥需求的變化，進而影響水泥價格。2019年房地產將呈現如何形勢，牽動著水泥行業的關注......
過去的2018年，水泥行業實現利潤1546億元，同比增長1.1倍。在這靚麗的數據背后不容忽視的是，房地產端出現負增長，基建投資低于預期，水泥需求出現下滑現象。
房地產作為水泥消費三駕馬車之一，早已超過了傳統意義上的三分之一比例，并逐漸成為不少地方的水泥市場消費主力。可見，房地產的走勢將直接關系水泥需求的變化，進而影響水泥價格。2019年房地產將呈現如何形勢，牽動著水泥行業的關注。
在此背景下，由中國水泥網主辦的“2019中國水泥產業峰會暨TOP100頒獎典禮”隆重召開。中國指數研究院常務副院長黃瑜帶來《中國房地產市場趨勢&水泥行業發展機遇》的精彩演講，詳細解讀了2019年我國房地產發展態勢及對水泥行業的影響。
2019展望：新開工、投資中低速增長，需求略有回落
1.2019市場預判：收入、政策、貨幣、資金和城鎮人口為影響房地產市場的主要外部因素
2.經濟下行壓力猶存，貨幣政策繼續穩健，保證流動性合理充裕
經濟現狀：2018年以來我國GDP逐季下滑，全年同比增速為6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定資產同比增長5.9%，基建投資觸底回升，制造業依舊是支撐；社會消費品零售總額累計增長9%，連續三個月回落，效果仍未顯現；出口同比增長9.9%，單月同比大幅下滑至-4.4%，中美貿易摩擦負面影響顯現。
2019年固定資產同比增速趨于穩定；消費在利好政策支持下回升；出口在貿易爭端負面影響繼續體現疊加全球經濟放緩雙重因素下繼續下行。
貨幣現狀：2018年12月M1同比增速為1.5%，為歷史次低點，M2同比增速為8.1%，小幅回升，但仍在低位區間。M1同比增速大幅下滑，說明流動性還未流向實體經濟，貨幣傳導機制依舊受阻。
2019年央行為保證流動性合理充裕，會加大資金投放力度，更加注重疏通貨幣傳導機制，M1、M2增速將有所回升，預計M2增速將回升至8.5%。
3.2019市場預判：市場規模逐步調整，價格穩字當頭，新開工、投資中低速增長
4.需求：銷售面積將整體回落，三四線城市市場調整壓力較大
預計2019年一線城市低基數疊加供應改善影響，市場規模有望小幅回升。二線城市人才戰略取得明顯成效，省會聚集效應仍凸顯，規模分化中現小幅調整，但總量優勢仍然顯著。三四線城市受棚改體量及貨幣化安置比例下降影響，三四線市場量價下行壓力較大。
5.供應：土儲充足而預期轉向，開工和投資增速將回落至中低位水平
2019年新開工：土儲高及短期庫存低對整體規模仍有支撐，但銷售預期轉變將影響開工增速回落至中低位水平。
投資：融資困境疊加市場不樂觀影響房企投資熱情，新開工仍將支撐投資保持增長。
6.歷史周期：平均時長在三年左右，與政策周期重合度高
歷史周期：2007年開始收緊：10次提準、6次加息；9月提二套首付比及貸款利率。2008年先緊后松：上半年5次提準，下半年5降息4降準，年底發布四萬億計劃。2009年先松又緊：5月促投資；下半年控房價、營業稅免征年限延至5年。2010年繼續收緊：6提準2加息，限貸，熱點城市啟動限購，整治囤地捂盤。2011年調控升級：6提準3加息，明顯提高二套購房門檻，限購向二三線擴圍。
2012年明緊暗松：地方政府小動作不斷，住建部強調堅持調控不放松，兩次降息降準。2013年溫和調控：新國五條，完善限購，穩房價，增供應，加強市場監管。2014年穩中有松：930房貸新政貸清不認房、放寬公積金貸款條件、降息。
2015年全面放松：營業稅免征年限降至兩年，大幅下調首付比，1降息4降準。2016年先松后緊：契稅等大幅優惠，支持前兩套購房需求；930后因城調控。2017年全面收緊：短期調控從嚴從緊，長效機制加快推進。2018年堅持不放松：堅定決心導致市場預期轉向。
7.周期預判：因城施策下城市輪動，本輪周期將明顯延長，且波動幅度趨緩
不同于以往周期中“控熱”及“救市”之間的快速切換，本輪調控決心尤其堅決，不僅調控時長突出，調控力度也達史上最嚴。
相較于以往的全國層面政策“一刀切”，本輪因城施策特性凸顯；受城市發展階段差異及因城施策等多方面影響，各類城市市場周期輪動；周期輪動行情平滑了市場波動，使得波幅明顯放緩，各類城市間的周期輪動也使得市場上行期明顯延長。
基于對調控環境“穩”、“持續”及市場預期短期轉向判斷，2019年市場將維持底部震蕩，預計下半年周期觸底，屆時本輪周期時長將長達4年半，較以往明顯延長。
1. 2016-2018政策調控全景圖
2016至2018年：120個地級以上城市（約444項政策）；69個縣市（約69項政策）。海南、河北從省級全面調控。
4-9月均為政策高峰。4月海南全域收緊。5月住建部約談地方、發文重申調控。6月西安、長沙、杭州、重慶開啟新一輪調控潮。七部委開展30城樓市亂象整治。8月住建部再次約談5城。9-11月加強市場監管，穩控樓市秩序，11月以來約束性政策銳減，12月以來極少部分城市調控政策出現微調。
2.中央樓市調控總基調的變化：更加強調分類調控、因城施策，限購、限貸主體政策保持穩定，其余政策微調概率增大
2018上半年：兩會政府工作報告進一步強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續實行差別化調控。
2018下半年：中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題……堅決遏制房價上漲”。同時，在面對內外經濟形勢壓力、房地產市場運行已相對可控的背景下，重大會議開始未提及樓市調控，更加強調“六穩”。
2019年調控走勢：更加強調落實地方政府主體責任，防止房市大起大落，部分政策微調概率增大。
3.2019兩會樓市調控方向：落實地方政府主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系
兩會基調：
今年兩會政府工作報告將房地產列入【深入推進新型城鎮化】章節中，不再單列，篇幅和強度大大弱化。內容方面，重點提及落實地方主體責任、保障性住房和棚改、房地產稅。兩會期間，住建部長回應政府工作報告未提“房住不炒”：將防止房市大起大落。
關于調控（政府工作報告）：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。
關于住房保障（政府工作報告）：繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。
關于房地產稅（政府工作報告）：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。
住建部長回應政府工作報告未提“房住不炒”：2019將做好“五個堅持”，1、堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；2、堅持住房市場體系和住房保障體系；3、堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩低價、穩房價、穩預期責任落到實處；4、調結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；5、保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落。
政策趨勢：
【調控】“堅持住房居住屬性”的主基調不變，堅持穩地價穩房價穩預期。同時更加強調落實地方政府主體責任，防止房市大起大落，預計在“一城一策”的調整下，各地樓市調控政策將出現更多結構性變化。
【供給】預期將更加注重住房供應的有效性，建立合理的梯度供應格局：住房市場體系下的租賃房、普通商品房和保障體系下的公租房、共有產權房將成為今年主要的住房供應類別。
【棚改】弱化棚改，不提具體目標。但結合以往數據來看，2018-2020三年1500萬套棚戶區改造的既定目標不會改變。政策調整將繼續聚焦“因地制宜推進棚改貨幣化安置” 。
【房地產稅】表述由去年的“穩妥推進”轉變為“穩步推進”，立法的基礎性條件已逐步具備，立法進程不斷加快。
文章來源：中國建筑砂漿網
